חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

בעקבות ההמלצה להורדת רגולציה בשוק התיווך בישראל, וביטול הצורך ברשיון.

לאן הולך שוק התיווך הנדל"ן בירושלים?

מאת אסף אפשטיין- יו"ר לשכת המתווכים למקרקעין בירושלים 

 

 

לאחרונה "זכינו" לשמוע כי משרד המשפטים המליץ לבטל את הרגולציה בתחום תיווך המקרקעין. משמעות ההחלטה – אין בחינה, אין רישיון, לא ועדות משמעת וללא שום פיקוח ממשלתי כפי שקיים היום על פי חוק המתווכים. יישום המלצה זו יוביל לשוק פרוע שבו יפגעו בראש ובראשונה הצרכנים, המבקשים לעשות את העסקה החשובה בחייהם באמצעות איש מקצוע מיומן. שוק פרוץ ואיש הישר בעיניו יעשה.

אפשטיין: "אישור ההמלצה יוביל לשוק פרוע"

מפתיעה ומעוררת שאלות העובדה שפתאום לא יהיה צורך ברגולציה ובכללי אתיקה או ועדות משמעת, כאשר אותו המחוקק בשנת 2012, לאחר שזיהה בעיה בחוק המתווכים, משנת 1996, ופגיעה בצרכנים, הוסיף דרישות סף חמורות ומגבלות למתווך בכדי לסייע לצרכן לקבל שרות מקצועי ואמין בעסקה החשובה בחייו. 

רק לפני 7 שנים חלה החמרה בדרישות מהמתווכים, ופתאום נעלם הצורך הזה אל מול הרדיפה אחר הדירוג-הכלכלי-עולמי, ועל המזבח הזה עומדים להקריב את  אותם קונים ומוכרים, המשתמשים בשירותי התיווך. עבורם החוק והרגולציה וכללי האתיקה הם ההגנה והפיקוח ומניעת העיוותים וההונאות והתסכולים ובזבוז של הרבה זמן יקר. יש לזכור כי מדובר בהגנה על הצרכן העושה את העסקה הכי משמעותית בחייו.  

אז מה זו בעצם רגולציה ? 

רגולציה היא שיטת פיקוח רצופה ומוסדרת באופן רשמי, הנשענת על כללים שמקורם בחוקים, תקנות, אמות מידה, נהלים, שיטות ניטור, אמצעי חינוך והדרכה, וסמכויות אכיפה שתכליתם לשמור על ערכים ועל אינטרסים חברתיים וכלכליים חיוניים. ד"ר אייל טבת, מנהל אקדמי של מחקר על רגולציה במרכז חזן במכון ון ליר בירושלים כתב על כך שהחשש הגדול הוא שצימצום הרגולציה יתבצע דווקא במקום שיש להשאירו או לשפרו, ורק כיוון שהדבר קל יותר. המקרים המועדים לצמצום הם בדרך כלל אלו שבהם לא קיימים שחקנים מאורגנים ובעלי עוצמה, ואין מי שיפעיל לחץ לעצב את הרגולציה שתשרת אותם. רגולציה היא לא מילה גסה, ויש מקומות בהם היא נחשבת לברכה ואף למגן הציבור מפני עוולות, עיוותים וכוחניות. ושיהיה ברור, הרגולציה בתחום התיווך בישראל היא מינימלית ביחס למדינות מסוימות באמריקה ובאירופה, כדוגמת בלגיה. 

האם בארה"ב הרגולציה בתחום התיווך הצטמצמה? 

ממש לא! הרי שם הטכנולוגיה סופר-מתקדמת וכל אחד יכול לאסוף מידע נרחב, אלא ששם מבינים אלו נזקים יכולים להיגרם לצרכנים ודווקא לאוכלוסיות מוחלשות ושם יודעים שאין תחליף למתווך מיומן ומקצועי העובד תחת רגולציה ופיקוח ואסדרה מחמירה.

אז אולי בשם פתיחת השוק לכולם, "מתווך-מאכער" יסיע בבוקר נוסעים במונית, אחה"צ ייקח בלעדיות על נכס שלא יימכר וישאר בשוק זמן רב, כי אין לו ידע ומחויבות, ומי יפצה את המוכרים שזקוקים לכסף? ואחרי זמן אותו "כאילו-מתווך" ייזכר ששכח להגיד למוכר שהוא בעצם כבר מצא עבודה חדשה והוא עכשיו מחלק מוצרי בשר אחה"צ, הרי כשאין מחויבות וכללים, הכל מותר.  הרי אם אין אתיקה וחוק ומי שמפקח, לא חייבים לתת מידע לקונה או לדייק או לבדוק.

המוכרים עצמם ייתבעו ע"י המתווכים כיוון שלא סגרו מראש את דמי התיווך שהרי בהעדר רגולציה ופיקוח, אולי צריך מסמך, אבל מי יפקח ? הרשות להגנת הצרכן ? מאיזה תקציב ? ופיקוח הרשות להגנת הצרכן זו לא עוד רגולציה רק בכובע אחר ?

בתזמון, מעורר תמיהה, החלו לצוץ כתבות והגיגים של כביכול "מביני עניין", בעד ביטול הרגולציה ובעד המלצות משרד המשפטים.  מבלי להיכנס, למי ומה עומד מאחורי אותם מאמרים 'אקדמיים', רואים שאין להם היכרות מעמיקה עם המקצוע הקשה והמורכב של תיווך נדל"ן.  חשוב להבין שלפי אותו היגיון אקדמי, אין צורך שחוקר פרטי יחוייב ברישיון, וכך לגבי השמאי, ויועצי ההשקעות. הרי לא הייתם רוצים רואה חשבון ללא הסמכה ופיקוח, או חשמלאי לא מוסמך, או לנסוע עם נהג אוטובוס ללא הכשרה ופיקוח. כך גם מתווך מורשה אשר מפוקח ומורתע על ידי החוק והרגולציה, נותן מידה סבירה של שקט למקבלי השירות. 

אם כל מי שיחפוץ בתיווך יהיה "מתווך-חאפר-מאכער", הרי שבעסקה הכי חשובה שעושה אדם מן היישוב היא תופקר בידיים לא מקצועיות, משמעה לחשוף את הצרכנים לכאוס וחוסר שליטה. בתי המשפט יוצפו בתביעות, הלקוחות ישכרו שירותי עורכי דין והמחיר הכלכלי בסופו של יום רק יאמיר, המערכת המשפטית תעמוד בפני עומס בלתי רגיל, הצרכנים יהיו מבולבלים במקרה הטוב, מתוסכלים ונפגעים במקרה הרע והצורך בפיקוח מחודש של שוק התיווך יעוף לכולנו חזרה לפרצוף.

האם מישהו בדק ונזכר מה התרחש בשוק התיווך בישראל לפני כניסת חוק המתווכים לתוקף ? 

הצורך בחוק המתווכים בא מהשטח, ממצוקת הציבור ומבעיות שנוצרו בתחום התיווך, בתי המשפט מלאו בתביעות, נוכלים ורמאים יצרו מצב שוק עגום והשיא היה בשנות התשעים, מה שהביא לרתיחה ולצורך הדחוף בהסדרה ואסדרה. חוק המתווכים לא מושלם אבל הסדיר ופתר הרבה מאוד בעיות שצפו בשנים שלפני היות החוק וצריך לקרוא את הדיונים לחוק כדי להבין את הצורך באסדרה ובפיקוח המחוקק על תחום התיווך והעוסקים בו.

אכן, הבחינה לקבלת רישיון התיווך היא לא מספיק ממוקדת ואינה מכינה את העוברים אותה לעסוק בתחום, אבל היא בהחלט מנפה ומהווה חסם מסוים וטוב שכך. הבחינה כן מקיפה את חוק המתווכים וחוקי הגנת הצרכן וחוק המכר ועוד.  

למתווך מקצועי ומנוסה אין תחליף. מתווך מקצועי ומיומן אשר תפקידו הוא לא רק להראות דירה אלא לסגור עסקאות, זהו  מקצוע קשה ומורכב המחייב יכולות עבודה עם אנשים, יידע ודקדקנות בפרטים, עבודה עם אנשי מקצוע, ניהול משא ומתן, איתור מסמכים ומקורות מידע כולל אחריות מקצועית משמעותית המוגדרת בחוק בנוגע למסירת מידע ובדיקתו., ולא יעלה על הדעת שבשם נגישות המקצוע לכל דורש, נקריב את הפיקוח, הידע והמיומנות וההגנה על ציבור הצרכנים בכלל ועל האוכלוסיות המוחלשות בפרט. כי כאשר כל אחד יכול להיות מאכר בתיווך, מי יגן על הצרכן הפשוט שלא לדבר על הנכה או העיוור או המוגבל? 

האם פתיחת שוק התיווך, לפי תאוריית הדה-רגולציה הגורפת, תביא לעלייה באיכות העוסקים בו, והאם הצרכן יוכל להנות מכך? אין לכך שום קשר והיגיון מעשיים, אלא אם אתה תאגיד נדלנ"י שמונע רק מאינטרסים עסקיים בלבד, ואתה מקווה שהשוק יהפוך לבלגן אחד גדול ואז תוכל למכור עוד ועוד אשליות וקורסים. 

כמי שנלחם שנים על מקצוע התיווך ומעמדו בישראל, ודואג להכשרתם ומקצועיותם של הרבה מאוד מתווכים, אני לא מתבייש או מתנצל על המלחמה הנחרצת שאנחנו מנהלים מול הדה-רגולציה. לנו אין הסתדרות שתגן עלינו, אין הכרה בביטוח לאומי לענייני אבטלה, מחלה או אפילו הכרה בהוצאות רכב ואש"ל בנושא מיסים. יש לנו לשכת המתווכים, שגדלה ומתחזקת ומטרתה להגן על המקצוע והעוסקים בו מפני המבקשים להרוס אותו, ופוגעים גם בצרכנים המבקשים להסתייע במתווך מסיבות שונות: יש בהם דיירי הדיור המוגן, תיירים ועולים חדשים, ויש לקוחות עסוקים שלא פנויים לחיפושי דירה או מציאת קונים לדירתם. הם רוצים עזרה מקצועית ומוכנים לשלם עבורה אבל לא רוצים להיות חשופים לנוכלים ומאכערים.

אז מה לדעת הלשכה צריך לעשות ? 

אנו דורשים:  בחינות לקבלת רישיון לעסוק בתיווך, קשות יותר וברמה גבוהה ומותאמת לתחום,  שעות לימוד עיוניות כתנאי לחידוש שנתי של רישיון התיווך, הכשרות מקצועיות שוטפות: כנסים, סמינרים והשתלמויות, הכשרה מקצועית מיוחדת כדי להיות בעל משרד תיווך בו יש סוכנים, עבודה צמודה ומשותפת של משרד המשפטים עם האיגוד המקצועי של המתווכים, והחלת תקנון אתיקה וקוד אתי מחייב למתווכים בישראל.

 הכותב הוא יו"ר לשכת המתווכים בירושלים, חבר בהנהלת לשכת מתווכי ישראל, נציג איגוד המתווכים האמריקאי [NAR] בישראל, בעלים של משרד התיווך נדל"ן 2000 ומתווך ברישיון מעל 20 שנה.

כנס שנתי לשכת המתווכים ירושלים
אפשטיין: עורכים כנסים מקצועיים להתמקצעות חברי לשכת המתווכים
לשכת המתווכים מחזירה לקהילה
חברי לשכת המתווכים מחזירים לקהילה בירושלים: בבתי ספר ובשכונות