גידול של 28% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירושלים

למרות הירידה השנתית בהתחלות הבנייה בכל הארץ, כולל בירושלים, דווקא בהתחלות הבנייה שבמסגרת התחדשות עירונית בבירה חל זינוק של 28%. כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס שביצעו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. על פי הנתונים בירושלים החלו להבנות בשנה האחרונה ( אוקטובר 2023 – ספטמבר 2024 ) 6,351 יח"ד לעומת 7,096 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של כ- 10%. עם זאת מספר התחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38-2 עמד בשנה האחרונה על 1,255 יח"ד לעומת 978 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ- 28%.

מחוז ירושלים הוא המחוז שבו נרשמה העלייה החדה ביותר בהתחלות בנייה של התחדשות עירונית ולשם השוואה, במחוז תל אביב החלו להבנות 5,834 יח"ד ( עלייה מזערית של כ- 0.6% ) ובכל שאר המחוזות נרשמו ירידות ובעיקר במחוזות הדרום והצפון.

שיעור פרויקטי ההתחדשות העירונית מכלל התחלות הבנייה עומד השנה על כ- 19.7% כלומר כל דירה חמישית שנבנית בירושלים נבנית במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38-2

התחלות בנייה בהתחדשות עירונית אוקטובר 2023- ספטמבר 2024

מחוז

התחלות בנייה

התחלות בנייה בפרוייקטי פינוי בינוי ותמ"א 38-2

שיעור התחדשות עירונית

מספר דירות שנהרסו

ירושלים

6,351

1,255

19.7%

342

הצפון

9,077

113

1.02%

136

חיפה

6,041

1,179

19.5%

429

המרכז

13,689

2,463

18%

1,158

תל אביב

11,581

5,834

50%

2,758

הדרום

10,941

220

2%

222

יו"ש

778

0

0%

12

סה"כ

58,458

11,064

19%

5,057

יונתן אזר, סמנכל התחדשות עירונית י ד ברזאני. צילום ניב קנטור
יונתן אזר, סמנכל התחדשות עירונית י ד ברזאני. צילום ניב קנטור

יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "בעוד שוק הנדל"ן חווה האטה משמעותית ברחבי הארץ בהתחלות בנייה, בהתחדשות עירונית ירושלים מציגה מגמה הפוכה עם עלייה במספר התחלות הבנייה. מהנדס העיר ירושלים בעבודה משותפת עם המנהלת להתחדשות עירונית ברשות לפיתוח ירושלים מיישמים  אסטרטגיה של  התמקדות בהגדלת היצע הדיור בדגש על הצערת שכונות וותיקות ושיפור הבטיחות של מאות מבנים קיימים הדורשים חיזוק מידי, במיוחד לאור הסיכון הסיסמי באזור. כאשר מה שמייחד את המודל הירושלמי הוא ההבנה שהתחדשות עירונית היא לא רק עניין של בנייה, אלא הזדמנות לשיפור מקיף של המרחב העירוני. כל פרויקט כולל התייחסות למרחב הציבורי, לתשתיות הקהילתיות ולצרכי התושבים. ולכן, התוצאה היא לא רק בניינים חדשים, אלא שכונות מתחדשות ותוססות. מה שגורם לעידוד הגירה חיובית של אוכלוסיות חדשות שיגיעו לעיר.

פרויקט פינוי -בינוי בדרך חברון – בית לחם הכולל כ-1,400 יח"ד. הדמיה אדר' מנדי רונפלד
פרויקט פינוי -בינוי בדרך חברון – בית לחם הכולל כ-1,400 יח"ד. הדמיה אדר' מנדי רונפלד

 קבוצת י.ד. ברזאני פעילה עם פרויקטים בהיקפים גדולים ביניהם: מתחם דרך חברון אשרצפוי לכלול כ-1000יח"ד על פני 4 מגדלי מגורים בגובה של 29-53 קומות עם קומות מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים ציבוריים.

הפוטנציאל בירושלים עדיין רחוק ממיצוי. העיר מתאפיינת במלאי גדול של מבנים ישנים שנבנו בשנות ה-50 וה-60, רבים מהם במיקומים אטרקטיביים. להערכתי, בעשור הקרוב נראה התחדשות של למעלה מ-30,000 יחידות דיור בעיר. ניכר שעיריית ירושלים משקיעה רבות על מנת לעמוד ביעדי התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040, ששמה לה כיעד בשנים הקרובות ששליש מהדירות שיתווספו לשוק יגיעו מהתחדשות עירונית. הנתונים שהתפרסמו מעידים על כך, שכאשר יש חזון ברור, שיתוף פעולה בין כל הגורמים ותכנון מקצועי – אפשר להניע תהליכי התחדשות משמעותיים גם בתקופות מאתגרות במיוחד."

איילת קראוס צילום דוד סקורי
איילת קראוס צילום דוד סקורי

 

איילת קראוס שותפה, ומנהלת מרחב ירושלים בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית שכיהנה בעברה כמנהלת תחום התכנון במנהלת התחדשות עירונית בירושלים וכראש תחום באגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון מציינת כי, בשנים האחרונות עיריית ירושלים פועלת במרץ לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, הן בתחום התכנון והן בתחום הרישוי. התוצאות ניכרות בשטח ואפשר לראות שיותר ויותר פרויקטים יוצאים לדרך. עם זאת, מחוז תל אביב עדיין מוביל  ב% יח"ד החדשות בהתחדשות עירונית מתוך סך יח"ד התחלות הבנייה במחוז.

פוטנציאל ההתחדשות העירונית בירושלים עצום, וכל יחידת דיור חדשה שנבנית על קרקע לא עירונית נוגסת בשטחים הפתוחים הסובבים את העיר. לצד הפרויקטים שמגיעים לשלב הביצוע יש עוד הרבה פרויקטים שמתעכבים או שלא מותנעים כלל, בעיקר בשל חששות בעלי הנכסים. כחברה מארגנת, המייצגת ומלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי אנחנו מזהים כמה חששות עיקריים בקרב בעלי הדירות הירושלמים: החשש הנפוץ ביותר הוא הפער הידוע בין התוכנית שמוצגת לבעלי הדירות בתחילת תהליך  התכנון לבין זו שמאושרת בסוף. תהליך קידום תוכנית בניין עיר (תב"ע) הוא תהליך ארוך, שכולל כמה תחנות מובנות בהן רשויות התכנון מבצעות שינויים בתוכנית. בתחנות אלה יכולים להתרחש שינויים משמעותיים שהוצע בהתחלה. השינויים מתבצעים בעקבות הנחיות הגורמים המקצועיים, דרישות ועדות התכנון והתנגדויות השכנים ובעלי עניין.

הפער בין התכנון המוצג לבעלי הדירות בתחילת הדרך לזה המאושר בסוף הוא מובנה ויכול להתבטא בשינוי בכמות הבניינים, גובה הבניינים, הוספת מסחר או מוסדות ציבור לתוך או בסמוך לבנייני המגורים ועוד. הפתרון שלנו כחברה הפועלת על פי המודל החברתי בפינוי בינוי הוא ראשית לקדם תב"ע עם ועבור בעלי הדירות ולדחות את שלב בחירת היזם עד לאחר אישורה הסופי של התוכנית בוועדות. רק כך, ההתקשרות של בעלי הדירות עם היזם נעשית על סמך עובדות ולא על סמך הדמיות. כך, בעלי הדירות יכולים להבטיח לעצמם ערכים נוספים מעבר למ"ר, כמו כיוון הדירה בפרויקט, מספר כיווני האוויר בדירה ועוד, שכן תהליך התכנון נעשה עם בעלי הדירות ומותאם לרצונותיהם של בעלי הקרקע, והמכרז מתבצע רק לאחר שבעלי הדירות בחרו לעצמם את הדירות הטובות בפרויקט. הכניסה של יזם לתמונה לאחר שהתוכנית מאושרת מספקת ביטחון גם ליזם לגבי סיכויי מימוש התוכנית, שכן בשלב זה ישנה ודאות  ליזם הן לגבי התכנון והן לגבי  רמת ההתארגנות החברתית. לכן, בשלב זה, לאחר השבחת ערך הקרקע,  התמורות המוצעות על ידי היזם לבעלי הדירות הן גבוהות ביותר ומגלמות הן את הביטחון של היזם במימוש התוכנית והן את התמורות העודפות, ככל וישנן".