נדל"ן בימי קורונה
בזמן משבר הקורונה העמידה לשכת המתווכים בירושלים לרשות הציבור יועצים ומומחים למתן מענה לכל שאלה או פניה שעלתה בתחום הנדל״ן והעסקים, כך מספר מאיר אהרוני, סגן יו"ר לשכת המתווכים של ירושלים.
אהרוני (בתמונה מימין): "הלשכה יזמה שירות קו חם, שכלל את מספרי הטלפון הישירים של יועצים בתחומי משפטים, משכנתאות, שמאות מקרקעין וכן יעוץ עסקי, מיסוי וביטוח". בין היועצים שהתייצבו למערכה היו עו״ד ונוטריון צבי הדרי, המשמש כיועץ המשפטי של לשכת המתווכים, אורן ליפשיץ, שמאי מקרקעין, בארי גורטלר הר טוב, יועץ משכנתאות וחבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, מוריה רבני לוי, שמאית מקרקעין וחברת ועד לשכת השמאים ועודד טוביה, יועץ לעסקים, מיסוי וביטוח.
וובינר סיכום בשידור חי בשיתוף מטי דיגיטל
לשכת המתווכים קיימה לסיכום פעולותיה גם וובינר מיוחד בהשתתפות היועצים בהנחיית מאיר אהרוני ובני דרור (בתמונה משמאל), חבר הנהלת הלשכה. הוובינר נערך באמצעות מטי דיגיטל אשר העמיד את שירותיו הוובינר לרשות לשכת המתווכים במהלך חודשי הסגר של משבר הקורונה ונחשפו אליו מאות מתווכים מירושלים.
עו"ד הדרי: חנות או עסק אשר היו סגורים בתקופת הקורונה עקב הצווים שהוצאו אינם חייבים לשלם דמי שכירות על התקופה בה לא ניתן היה לעשות שימוש במושכר.
עו"ד ונוטריון צבי הדרי (בתמונה מימין) אמר "נתקלנו במחלוקות רבות בין שוכרים למשכירים לאור משבר הקורונה והסגר שנכפה על הציבור". לדבריו, חנות או עסק אחר אשר היו סגורים בתקופת הקורונה עקב הצווים שהוצאו, השוכר איננו חייב לשלם את דמי השכירות על התקופה בה לא ניתן היה לעשות שימוש במושכר.
הוא גם התייחס בנוגע לדירות המגורים: "מאחר ולא הייתה מניעה לשימוש בה, השוכר איננו יכול שלא לשלם את דמי השכירות – גם אם פוטר מעבודתו בשל המצב, או מכל סיבה אחרת באשר בגינה אין באפשרותו לשלם את דמי השכירות".
"באשר לעסקאות מכר, הקורונה אינה מילת קסם, אם כי היא יכולה להוות עילה לדחיית תשלומים ולדחיית מועדים אחרים עקב המצב; על כן, קונה של דירה אשר התכוון לקחת הלוואה מהבנק והבנק היה מושבת, לא יחשב כמפר את ההסכם אם התעכב מהעילה הזו.
כיום, לאחר שאנחנו מכירים כי קיימת אפשרות ממשית למגפה, בתי המשפט יהיו הרבה פחות סלחנים להפרת הסכם ועל כן, כל צד הרוצה להגן על עצמו חייב להכניס סעיף "קורונה" בהסכם. יש לזכור כי במקרים רבים המדובר בעסקת "שרשרת", בה קונה אחד שיפר את ההסכם יוכל לגרום להפרת ההסכם ע"י שרשרת של מוכרים וקונים התלויים בו – ויש צורך להתייחסות מדויקת לכל סיטואציה. חובה להבין כי ישנם מקרים מורכבים שבהם "ויתור" לצד אחד, משמעו פגיעה בצד האחר, ועל כן יש לבחון כל סיטואציה בהרבה שכל ישר – ולנסות לפתור את המחלוקות בפשרה".
אורן ליפשיץ: לגל הקורונה לא תהיה השפעה גדולה על מחיר הנדל"ן, כל עוד לא יגיעו גלי תחלואה נוספים.
שמאי המקרקעין, אורן ליפשיץ (בתמונה מימין) אמר כי "לגל הקורונה לא תהיה השפעה גדולה על מחירי הנדל״ן או ירידה של המחירים. כל עוד לא יגיעו חלילה גלי תחלואה נוספים וככל שהמשבר היה והינו נקודתי לעת עתה, נראה שלרוב לא תהיה השפעה משמעותית על המחירים. בתקופת הסגר נתקלנו בבעיה טכנית – חוסר רצון של אנשים לפתוח את הדלת לשמאי לצורך הערכה, עקב חשש להכניס אנשים לדירה, בעיקר אצל שוכרים". לדבריו, מי שעומד כעת בפני עסקת נדל״ן – מומלץ לו לבקש מהעו״ד להתייחס לבעיות טכניות שמשבר הקורונה עלול לייצר, כמו גם במידה ויגיע גל נוסף, לעגן אפשרות של כניסה לדירה לצרכים שונים, כמו הערכת שמאות ולהבטיח מתן ארכות לביצועי תשלומים ופרוצדורות מנהלתיות מול הרשויות.
בזמן משבר מהסוג הזה ולאור הקשחה של הבנקים את התנאים לקבלת המשכנתא, אף מתחדד הצורך לבצע שמאות מוקדמת לפני קניית הדירה, בעיקר במקרים של מאפיינים מיוחדים של הדירה, פיצול דירות , חריגות בניה וכדומה, על מנת להבטיח שהבנק אכן יעניק את ההלוואה ותוך עמידה במועד הנקוב. נראה שהמשבר והסגר שהוטל – חידדו את היתרון היחסי של דירות אשר כוללות שטח חוץ, כגון מרפסת או גינה, עם זאת הדבר לא משפיע כעת על המקדמים המקובלים להערכת דירות אלו- באשר מקדם שווי מרפסת נע בגבולות 25% משווי מ"ר בנוי בממוצע (תלוי בגודל המרפסת). יכול להיות שמוכרים יתקלו בקושי למכור דירות ללא שטח חוץ, דהיינו מרפסת או גינה.
יועץ המשכנתאות, בארי גורטלר הר טוב: בתקופת הקורונה ריביות המשכנתא עלו משמעותית, אבל מאז כבר ירדו בחזרה
יועץ המשכנתאות, בארי גורטלר הר טוב (בתמונה מימין) אמר כי בתקופת הקורונה ריביות המשכנתא עלו משמעותית, אבל מאז כבר ירדו בחזרה. "כעת אפשר לבצע משכנתאות כמו בימים רגילים. זהו זמן טוב למחזר את המשכנתא, אף יותר מבעבר. בתקופת הקורונה, ובעיקר בתחילתה – נוכחנו בעליה משמעותית של ריביות המשכנתאות, עליה של בין 1 אחוז ל 2.5 אחוז". בארי גורטלר הר טוב: בתקופת הקורונה ריביות המשכנתא עלו משמעותית, אבל מאז כבר ירדו בחזרה. כעת אפשר לבצע משכנתאות כמו בימים רגילים. זהו זמן טוב למחזר את המשכנתא, אף יותר מבעבר. בתקופת הקורונה, ובעיקר בתחילתה – נוכחנו בעליה משמעותית של ריביות המשכנתאות, עליה של בין 1 אחוז ל 2.5 אחוז. העליה נגרמה בעקבות עלית ריביות בשוק ההון ופאניקה של הבנקים ;בנוסף, נוצרה בעיה של זמינות הבנקים והפקידים למתן שירות.
"לווים אשר היו כבר בתהליך אישור של המשכנתא עוד לפני כן, היה צורך במאמצים גדולים על מנת להשלים את התהליך, ולווים אשר תכננו להתחיל את התהליך- קנית דירה או מיחזור משכנתא, רובם ויתרו ועצרו את התהליך עד יעבור זעם", אומר הר טוב. לווים אשר היו כבר בתהליך אישור של המשכנתא עוד לפני כן, היה צורך במאמצים גדולים על מנת להשלים את התהליך, ולווים אשר תכננו להתחיל את התהליך- קנית דירה או מיחזור משכנתא, רובם ויתרו ועצרו את התהליך עד יעבור זעם.
בנק ישראל אישר לאור המשבר, תקנה -המאפשרת ללווים אשר יש ברשותם דירה, לקבל עד 70 אחוז (כולל) מערך הדירה כהלוואה לכל מטרה וזה יכול להיות מאד משתלם ללווה בהשוואה להלוואות קצרות ויקרות יותר.
"כיום ברוב הבנקים כבר חזרו ריביות המשכנתא לשיעור הקרוב לריביות אשר היו מקובלות לפני תחילת המשבר, עם זאת- תהליך ביצוע המשכנתה לפעמים עדיין יכול להיות איטי יותר. הבנקים בעקרון מעניקים הלוואות גם למי שיצא לחל״ת- אך בהתאם לכך שישנו צפי כי יחזור לעבודה ולכן זה תלוי בתחום העיסוק של הלווה. מי שיתקלו ביותר קשיים לקבל משכנתא הינם לווים אשר תחום עיסוקם קשור יותר לתרבות האירועים, הפנאי, התיירות וכד׳ – אשר קיים סיכון מוגבר כי לא יחזרו לעבודה בקרוב".
כדאי לקונה להקדים את התשלומים בתהליך קניית הדירה, בהנחה שהריביות טובות יחסית בזמן הנתון ולמי שרוצה להיות בצד הבטוח מפני הגעה של "גל קורונה" נוסף :מומלץ כמובן להתייעץ ולפעול ע"פ המקרה הספציפי. תקופת הקורונה תרמה מאד לשכלול והגברת הדיגיטציה בבנקים, ומוסדות מדינה שונים, ואפשרות לבצע כמעט כל פעולה ללא מפגש עם פקיד. כתוצאה מכך שריביות המשכנתא עלו, הדבר הוביל לכך שעמלות הפרעון המוקדם – ירדו, אך בינתיים גם ריביות המשכנתא כבר ירדו שוב לאור היציאה המסתמנת מהמשבר; עובדות אלו הובילו ליצירת "חלון הזדמנויות"- מצב זמני בו גם עמלות הפירעון המוקדם הן נמוכות וגם הריביות על משכנתאות יחסית נמוכות- וזהו זמן טוב למחזור משכנתא. מומלץ כמובן להתייעץ פרטנית עבור כל מקרה לגופו.
היועץ עודד טוביה: משבר הקורונה יכול לייצר גם הזדמנויות עסקיות, כגון הזדמנות להשכרת שטחים מסחריים וחנויות במחירים ותנאים טובים יותר
היועץ עודד טוביה (בתמונה מימין) אמר כי משבר הקורונה יכול לייצר גם הזדמנויות עסקיות, כגון הזדמנות להשכרת שטחים מסחריים וחנויות במחירים ותנאים טובים יותר וכן אף קניה של שטחים מסחריים במחירים נמוכים מהרגיל. "מי שיכול, כדאי לו לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר, מאחר והוא ככל הנראה זמני. מי שהוציאו אותו לחל״ת, חשוב מאד לוודא מה קורה עם התשלומים לקרן הפנסיה וביטוחי המנהלים, ולדאוג לשמירת הזכויות בזמן החל"ת. בנוגע להטבות ומענקים לעצמאים, כדאי כמובן להתייעץ עם המייצג לצורך בחינה מעמיקה של הזכאות. כדאי לבעלי עסקים לבדוק האם קיים בפוליסה העסקית שלהם, כיסוי ביטוחי עבור ההפסדים אשר נבעו ממשבר הקורונה- ולהגיש תביעה בהתאם. כמו כן, מי שחלה בקורונה והיה במצב של אובדן כושר עבודה – כדאי לו להתייעץ עם יועץ מוסמך בנוגע לאפשרות הגשת תביעה לקרן הפנסיה ו/או לביטוח לאומי, אם ניתן להוכיח שהפגיעה היתה בעבודה – הגם שהסבירות לקבלת תביעה מעין זו הינה ככל הנראה נמוכה", אמר טוביה.