יו"ר לשכת המתווכים ירושלים אסף אפשטיין: "שוק הנדל"ן בירושלים ובכלל יחזור להיות מנוע צמיחה מוביל במשק הישראלי".
סמנכ”לית השיווק של מ.אביב הילה מילר: בחודשים האחרונים ניכרת מגמה של גידול בביקושים לדירות גדולות מהמקובל בנות 5 חדרים עם דגש על חלל אירוח גדול.
"האם אנחנו בסופו של פרק הקורונה או בתחילתה של תקופת חיים אחרים לגמרי לצד הקורונה לעוד חודשים או שנים, טובי המומחים עוד לא יודעים את התשובה. בשלב הזה אנחנו יכולים לעשות סיכום חלקי בלבד", כך אומר יו"ר לשכת המתווכים ירושלים, אסף אפשטיין.
לדברי אפשטיין בפני אנשי נדל"ן והמתווכים עומדים אתגרים ל'יום שאחרי' כדי לחזור ולתת שרות ללקוחות, לפתור בעיות שאולי החמירו, להחזיר את השוק חזרה למסלול ביחד עם קבלנים, יזמים, שיפוצניקים וכל נותני השרות בגלגל הנדל"ן הענק המניע את המשק. "כרגע כל אחד מאתנו העצמאים, נלחם כדי להחזיק את העסק שלו ובלי עזרה מהמדינה, בין אם כמתווך העובד מהבית או משרד תיווך עם הוצאות קבועות. והבעיה העיקרית היא אפס הכנסות בחודשים האחרונים".
מה עשיתם בתקופה הזו, כיצד התנהלתם?
ברמת העסק הבודד, היו מתווכים שניצלו את הסגר והתארגנו בתחום הדיגיטל, עדכון אתר האינטרנט, הפרסומים שלהם, הכינו מערכי שיווק חדשים והתכוננו לקראת החזרה. כלשכת המתווכים הענקנו סיוע מקצועי לחברי הלשכה באמצעות זום, וובינר ופייסבוק לייב, חלקם בשיתוף מט"י ירושלים, שכללו הרצאות מקוונות במגוון תחומים. בנוסף פתחנו קו-חם למתווכים לייעוץ ועזרה מקצועיים ופתחנו קו-חם לציבור הרחב בירושלים עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן.
בתקופה הזו, הלשכה הירושלמית חברה ללשכה הארצית ויחד עם לה"ב יצאנו להפגנות למען העצמאים והמתווכים.
איך אתם נערכים לחזרה לעבודה ?
גיבשנו אסטרטגיית יציאה מהמשבר וחזרה הדרגתית לשגרת עבודה, יוזמה ייחודית של לשכת מתווכי ישראל "התו הסגול של מתווכי ישראל". התאמנו את כללי התו הסגול של משרד הבריאות לעבודת המתווך בשטח. כל שכל חבר לשכה שהיה מעוניין לקבל את התו הסגול היה חייב לחתום על כתב התחייבות לקיים את הפגישה תחת המגבלות והתנאים המיוחדים. התו כולל הכנת הנכס למכירה תוך שימוש בכלים טכנולוגיים, ימנע מחשיפה מיותרת של דיירי הבית, יהיה ממוגן בהתאם בכפפות ומסכה, יערוך רישום עם פרטי הלקוח וכיו"ב. לשם כך הפקנו סרטוני וידאו המסבירים את המהלך למתווכים ולציבור הרחב
אז מה יהיה עם הנדל"ן?
בתחום המגורים יש התעניינות מסוימת מבחינת הקונים וחזרה מוגבלת ואיטית שלהם לשוק, חלקם מוכנים לראות נכסים וחלקם עדיין חוששים מהפגישות הפיזיות בנכס. מבחינת מצב הרוח לעסקאות, המצב רוח הכללי מעט ירוד, הן בגלל הסגר הכפוי והן מהפן התעסוקתי והכלכלי וזה לגמרי משפיע על מצב הרוח לקניות בכלל וקניות נדל"ן בפרט. חלק מהקונים איבדו כספים מושקעים אשר היו מיועדים לרכישה, חלקם ירדו מהשוק ומעט מהם התאימו את הדרישות לתקציב החדש. כמו כן המשכנתאות התייקרו וחלק מהקונים חוששים להיכנס למחוייבות.
גם הביטחון התעסוקתי של חלק מהשכירים כיום ובוודאי של העצמאים, גורם לחלק מהקונים לעצור כל תהליך של רכישת נכס בטווח הקרוב. קונים אשר מכרו את דירתם וחייבים לפנות את הנכסים בשוק ולא יצליחו לרכוש בגלל מגבלות תקציב סביר להניח שיפנו לשכירות.
באשר למוכרים, גם להם יש חשש מהכנסת קונים לביתם אבל התו הסגול וכללי התנהגות נכונים, עוזרים לתהליך נכון ובריא. חלק מהמוכרים עצרו כל פעילות בנכס שלהם ומחכים לראות מה יקרה בשוק.
מה מבחינת המחירים?
חלק מהמוכרים מגדירים את המחיר כגמיש יותר מבעבר, חלקם הורידו במחיר המבוקש ולהערכתי מי שירצו למכור יצטרכו להתמודד עם מציאות מעט שונה, עם שוק שנוטה יותר לקונים. לגבי מוכרים אשר קנו נכס טרם המכירה של הכנס שלהם והתחייבו לכספים, להערכתי עם מעט סבלנות הם יצליחו למכור גם אם יצטרכו מעט להתגמש במחיר. אנחנו נראה שימוש בהלוואות גישור או פתרונות פיננסיים כאלו ואחרים. אנשים פרטיים, משקיעים ובעלי נכסים מניבים אשר נקלעו למשבר כלכלי, מתחילים לשקול להוציא נכסים למכירה לצורך מימון עסקי, סגירת משכנתאות והפחתת לחץ בבנק.
יש הזדמנויות נדל"ניות במשבר הזה?
כמו תמיד במצבי משבר כלכלי "המזומן מדבר" ויש כבר עכשיו קונים אשר מחפשים מציאות והכוח יהיה לגמרי בכיסם.
מה קורה בתחום השכירויות?
יש ביקושים שיתחילו להתגבר ככל שנתקרב לקיץ, בהנחה שלא נחווה גל הדבקה שני. הערכתי שהמחירים יהיו יחסית יציבים בטווח הבינוני למרות שכרגע יש מעט ירידה כי אין כמעט ביקוש. תופעה שקיימת יותר במרכז היא צעירים שוכרי דירות שחוזרים לבית ההורים בגלל בעיות תקציב ומפנים דירות באמצע חוזה, מה שמעלה את ההיצע. גם דירות RBNB ללא דורש, מוצאות לשוק השכירות אבל לרוב רק לשנה מקסימום מתוך תקווה שכאשר יחלוף המשבר הם יושכרו שוב לטווח קצר ומכניס הרבה יותר. יש משפחות אשר נפגעו כלכלית מהמשבר ונאלצות לצמצם את התקציב המשפחתי, הן יחפשו דירות זולות יותר להשכרה.
ומה קורה בתחום המסחרי?
התחום המסחרי נסמך בצורה משמעותית על מימון בנקאי בעסקאות הגדולות והענקיות, ימתין לראות מה תהיה מדיניות הבנקים בנושא המימון העסקי. בחודשים הקרובים נדע איך השפיע המצב על החברות אשר השכירו נכסים מסחריים. חלקם לא גבו או לא קיבלו כלל דמי שכירות. יש חברות ועסקים שלא שילמו בעצמם שכירות וחלקם מתמודדים עם מצב סבוך של חוסר פעילות והכנסות ומצד שני עומס הוצאות כבד ומעיק. לא נראה באופק פתרון ברמת המדינה לנושא דמי השכירות העסקית בתקופה בה אסור היה לצאת לעבודה ולהשתמש בנכסים המושכרים. האם יש כאן "סיכול" המונע שימוש בנכס ולא צריך לשלם שכירות או שכן קיימת חובת תשלום. כרגע הנושא נותר ברמת הדו-שיח שבין השוכר למשכיר. גם בתחום המסחרי יש בעלי ממון ויכולת וחברות חזקות מאוד פיננסית שבוודאי ירצו למנף את יכולתם הכלכלית והנזילות שלהם לעסקאות מציאה.
כיצד תשפיע סגירת עסקים על התחום?
הצפי הוא לסגירה של עוד 50% עסקים לעומת שנה ממוצעת בה נסגרים ונפתחים כ- 50 אלף עסקים. העליה בסגירת עסקים ללא ספק תשפיע על מלאי הנכסים המסחריים, כולל משרדים, חנויות, דירות המושכרות למשרדים, מבני תעשייה וכד' ובסבירות גבוהה גם על המחירים.
אז מה אתה מעריך שהולך לקרות בתחום הנדל"ן?
אני לגמרי לא פסימי אלא ריאלי למרות המצב המיוחד שאף אחד לא תכנן או צפה. עברנו כבר תקופות קשות עם משברים כלכליים משמעותיים ואני כן מאמין ביום שאחרי. השוק יחזור לעבוד, אנשים צריכים לגור ולמכור ולשכור. אנחנו חברה חזקה ומסתבר שכוח החיים וכוח הנדל"ן חזקים מאוד אצלנו הישראלים והנדל"ן תמיד הוביל אצלנו את ההחלטות העסקיות והמשפחתיות.
אז גם אם בטווח הקצר נחווה נסיגה בפעילות ובמחירים אני בטוח שבטווח הרחוק יותר, שוק הנדל"ן בירושלים ובכלל, יחזור להיות מנוע צמיחה מוביל במשק הישראלי.
מרגישים תזוזה בעסקאות הנדל"ן בירושלים
חברת מ.אביב: בעקבות הקורונה עלייה בביקוש לדירות גדולות ומרווחות עם מרפסות
העובדה שירושלמים רבים נותרו בהסגר בדירתם במהלך ימי הקורונה, גרמה להם להעריך את המרחב הדירתי בו הם שוהים והפכו את המרווח בדירה ואת מרפסת השמש למבוקשים במיוחד ליצירת איכות חיים, אומרת הילה מילר סמנכ"לית השיווק של מ.אביב הבונה את פרויקט "לב העיר" בירושלים.
לדברי מילר, בחודשים האחרונים ניכרת מגמה של גידול בביקושים לדירות גדולות מהמקובל בנות 5 חדרים עם דגש על חלל אירוח גדול. כך למשל, בחודשים האחרונים נמכרה דירה בת 5 חדרים בקומה ראשונה, הכוללת 121 מ"ר בתוספת 13 מ"ר מרפסת למשפחה- זוג עם 3 ילדים, משפרי דיור ירושלמים שרכשו את הדירה ב-2.850 מיליון שקלים. בעסקה אחרת נמכרה דירת 5 חדרים בקומה עשירית, בשטח 140 מ"ר בתוספת 11 מ"ר מרפסת, לזוג פנסיונרים משפרי דיור, הבעל פרופ' מאחד מבתי החולים שרכשו את הדירה ב-3.210 מיליון שקלים. הסבר נוסף לעלייה בביקושים לדירות אלה נובע גם מהעובדה כי מרבית הרוכשים בפרויקט הינם משפרי דיור המחפשים להגדיל את שטח הדירה שיתאים לבני המשפחה או לתכנון הרחבתה ועל כן דירת 4 חדרים איננה מספיקה עבורם והם מעוניינים לרכוש דירת 5 חדרים עם מרפסת, כזו שתתאים להם לטווח הארוך ויוכלו להשתקע בה שנים ארוכות ובתקציב שמתאים להם, מבלי להתפתות לדירות פרימיום דוגמת הפנטהאוזים היקרים בהרבה. מדובר, מציינת מילר, בדירות גדולות בשטח 121-140 מ"ר עם מרפסת בשטח של 12-14 מ"ר הנמכרות החל מ-2.910 מיליון שקלים ומדגישה כי נכון להיום נותרו לשיווק 9 דירות 5 חדרים. כך למשל, בבניין 5 באכלוס קרוב ומיידי מוצעת למכירה דירת 5 חדרים מהדגם הגדול במיוחד בקומה 7 בכ-3 מיליון שקלים. בבניין לאכלוס בעוד פחות משנתיים נותרה דירה אחרונה לשיווק בקומה 2 בשטח 121 מ"ר + 14 מ"ר במחיר 2.910 מיליון שקלים. לכל הדירות 2 חניות מקורות בחניון התת-קרקעי. "לב העיר" נבנה בסמוך לכביש בגין, ולרמת בית הכרם וגבעת מרדכי, כולל מכ-300 יח"ד, מציע מגוון רחב של דירות, כולל 3,4,5,ו-6 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.
פנטהאוז נמכר בפרויקט תמ"א 38 בכ-5 מיליון ש"ח ברחוב ים סוף
בשבוע האחרון דירת פנטהאוז יוקרתית בפרויקט תמ"א 38 הנבנה בימים אלה ברח' ים סוף. הפרויקט מוקם על ידי חברת מנוס המבצעת חיזוק מבנה קיים ותוספת של 14 דירות לבניין המגורים, הכולל כיום 24 דירות. סה"כ, יכלול הפרויקט 38 יח"ד, מתוכן 14 דירות חדשות לחלוטין. מתוך שני הפנטהאוזים הקיימים בפרויקט, נמכר בשבוע האחרון אחד מהם 4,950,000 ש"ח. הדירה בגודל 140 מ"ר.
שמואל חי ראובן, מנכ"ל קבוצת מנוס: "קבוצת מנוס פועלת – גם בימים מורכבים ומאתגרים אלה- למען לקוחותיה ועושה כל שביכולתה על מנת לשמור על האמון הרב שנותנים בה רוכשי הדירות בפרויקטים השונים. אני מברך על מכירת הפנטהאוז בפרויקט ים סוף, המצטרף למכירות נוספות שמבצעת החברה בימים אלה".
מרגישים תזוזה בעסקאות הנדל"ן בירושלים
דירת 4 חדרים, 146 מ"ר נמכרה ברחוב אלזה בשכונת ניות ב-4.5 מיליון ₪, הדירה בפרויקט המוזיאון נמכרה על ידי אלון סנטרל -m&m ממוקמת בקומת כניסה, משופצת ברמה גבוהה + 2 חניות ומחסן. המחיר המבוקש עמד על 4.9 מיליון ₪.
דירת 4 חדרים פלוס בגודל 84 מ"ר נמכרה ברחוב שמעוני בשכונת רסקו ב-2.5 מיליון ₪. הדירה, כך דווח על ידי jerusalem immobilier-פיינגולד נכסים, במצב טוב וכוללת גינה בשימוש. המוכרים דרשו 2.95 מיליון ₪.