"בשנת 2017 חלה ירידה בעסקאות הנדל"ן ברוב השכונות בירושלים", כך מסר יו"ר ועדת תקשורת וטכנולוגיה בלשכת המתווכים בירושלים, מאיר אהרוני.
לדברי אהרוני: הסיבות לירידה קשורות הן בירידה כללית בכמות המשקיעים עקב המיסוי והן בירידה בכמות המשקיעים תושבי החוץ לאור המיסוי החדש. לדברי אהרוני הביורוקרטיה הרבה וירידת שער הדולר לעומת שער השקל כמו גם הציפייה לפרויקט "מחיר למשתכן" עבור זכאים, וציפייה כללית לירידת מחירים – גרמו לקונים לדחות את הקניה.
"בימים אלו לוקח הרבה יותר זמן למכור דירה, וישנן דירות העומדות בשוק חודשים רבים. נראה שמה שמאפיין את השוק ואת הפסיכולוגיה שלו אצלנו, הוא שהמוכרים אינם ממהרים להוריד את המחירים, המוכרים "חיים" עדיין את ההרגשה של רמת מחירים גבוהה מאד, מגלים בד"כ אורך נשימה גבוה ולא ממהרים להתפשר. זה כולל אגב, גם קבלנים בכמה פרויקטים חדשים אשר מתקשים לקבל את המחירים המבוקשים ונשארו באמתחתם דירות חדשות -גם הם לא ממהרים להוריד מחירים אלא ממתינים", אמר מאירי.
רמת המחירים אכן משקפת את המצב הקיים בהתחשב בקצב התהליכים במדינה ולאור לחוסר בהתחלות בנייה. מאחר וההיצע לא גדל למרות הכל – בטח לא בקצב המוביל לירידות המחירים המצופות, מה גם שבשכונות המרכזיות אין עתודות קרקע – והגם שישנו שיפור בקצב הפרויקטים של התחדשות עירונית ואישורם ע"י העיריה, הם עדיין מעטים לעומת הביקוש והצרכים.
לאור זאת, שנת 2018 עשויה להיות דומה, ישנה סבירות שההאטה בכמות העסקאות תמשך, אך עדיין קשה לצפות לירידות מחירים, בוודאי לא דרסטיות – מאחר והיצע הדירות כנראה לא צפוי לגדול משמעותית ולענות על הביקוש. עם זאת, ההרגשה היא שההמתנה לא תוכל להמשך עוד זמן רב ושזה רק עניין של זמן עד שהממתינים יחזרו לשוק – ואולי אף בבת אחת; דבר זה עלול בהחלט לגרום להתעוררות ועליית מחירים מסוימת לאור חזרת הקונים ל"מגרש". בנוגע למחירי השכירות – באופן כללי אין ירידה במחירים, ואף בחלק מהשכונות נרשמה עליה במחירי השכירות. מה שיכול להסביר את זה הוא, שירידת המשקיעים הקטינה את היצע הדירות לשכירות, וכן העדפת האופציה של שכירות על פני קניה בתקופה זו. עם זאת, עליות המחירים בשכירות נצפו בעיקר בדירות הקטנות יותר עד 3 חדרים ובעיקר בשכונות המרכזיות, ככל שהדירות גדולות ויקרות יותר ישנו מיתון במחירים ואף ירידות – בעיקר בדירות 5 חדרים ומעלה.
יו"ר לשכת המתווכים למקרקעין, ירושלים, איציק לוי אמר כי מה שמאפיין בעיקר את השנה החולפת היא סוגיית עליית/בלימת מחירי הדירות בירושלים ובכלל. והתשובה: משתנה על פי האינטרסים של הנשאל:
משרד השיכון ומשרד האוצר ניסו להציג תמונה שבעקבות מכירת אלפי יחידות דיור לזכאים במסגרת "מחיר למשתכן" נבלמה עליית המחירים ואף במקומות מסוימים חלה ירידת מחירים. אולם לאחרונה הולכת וגדלה הביקורת מצד גורמים שונים על משך הזמן הארוך שלוקח לבניית הפרויקטים לזכאים ועל איכות הבנייה. לעומת זאת, מוכרי דירות יד שניה, קבלנים וחברות לבנייה לא הזדרזו להוריד מחירים.
על פניו נראה שרוכשים רבים יושבים על הגדר וממתינים לראות לאן נושבת הרוח. אולם יש הסכמה שהשוק הנדל"ן נכנס להאטה וקצב וזמן מכירת דירות התארך לעומת שנת 2016.
הנתונים הבאים מראים כי בירושלים יש ירידה דרסטית בכמות הדירות שנמכרו בשנת 2017 בהשוואה לשנת 2016. במהלך שנת 2016 נמכרו 4374 דירות יד שנייה בעיר ירושלים, בשנת 2017 נמכרו עד כה כ 2800 דירות יד שניה ירדה של מעל ל 30%.
גם במכירת דירות חדשות חלה ירידה בכמות הדירות שנמכרו השנה לעומת השנה שעברה . בשנת 2017 נמכרו עד כה867 דירות לעומת 1440 דירות בשנת 2016 ירידה של כ- 40%.
ניתן ליחס זאת גם לעובדה שכמות הפרויקטים החדשים שיצאו לשיווק בשנת 2017 היה פחות משנת 2016 ומלאי הדירות החדשות הולך ומצטמצם.
גם ההבטחה להגדלת כמות הדירות שיעמדו למכירה במסגרת תמ"א 38 א' לא התממשה עד כה, למעשה גם כאן חלה ירידה בכמות מכירת הדירות בהשוואה לשנת 2016 151 דירות נמכרו בשנת 2016 לעומת 119 בשנה זו,
במסגרת תמ"א 8 ב' המספרים עדיין נמוכים, 20 דירות בסך הכל נמכרו עד כה השנה במסגרת זו (15 דירות בשנת 2016) מה שמראה שהתהליכים הארוכים בהריסה ובבנייה מחדש לא מהווים עדיין פקטור בירושלים. *
בנוסף התפרסם לאחרונה הנתון המדאיג הבא שמשך זמן הבנייה התארך מ-36 חודשים להשלמת בנייה לכ-40 חודשים עקב מחסור בעובדים.
התחושה היא שבשנת 2018 תהיה התייצבות במחירי הדירות בירושלים אבל במידה ולא יהיו התחלות בנייה חדשות בהיקף גדול, צפוי מחסור בדירות חדשות מה שיוביל לעליית מחירים כבר במהלך השנה הקרובה.
*הנתונים נלקחו מאתר מדל"ן מקצוענים.
על פי נתונים שנמסרו על ידי חברי לשכת המתווכים בירושלים, בנוגע למחירי השכירות והמכירות בשכונות השונות בירושלים עולה התמונה הבאה:
הר חומה:
אחת השכונות אשר המחירים בה עלו בשיעור גבוה בשנים האחרונות, שנת 2017 החלה טוב עם ביקושים ומכירות גבוהים, נראה שהשכונה פחות נפגעה מהמיתון הכללי.
עם זאת, ישנה האטה ברבעון האחרון, אמנם יש עסקאות אך הכל מתנהל לאט יותר, במחירי הדירות ירידה קלה של עד כ- 3 אחוזים. ירידה חדה גם בקניות משקיעים, אשר בד"כ קונים 3 עד 4 חדרים.
מחירי השכירות נשארו קשיחים וגם הביקושים
יש לציין שבבניה החדשה בשכונה (שלב ג') רוב הדירות בפרויקטים החדשים כבר שווקו ונמכרו ואין ככל הנראה בצפי בניה חדשה בקרוב,
מה שיוצר כבר כעת וצפוי ליצור בעתיד פחות תנועה של מעבר בתוך השכונה, וליצור ירידה מסוימת בהיצע דירות יד שניה.
מחיר למשתכן: מוריד את הביקוש מבחינת זוגות צעירים, אשר ממילא מחירי הדירות כבר גבוהים מדי עבורם בשכונה.
עוד נתון שיכול להשפיע הוא שבשנה האחרונה נהנתה השכונה מביקוש גבוה בקרב ציבור דתי לאומי, לאור הקמת "ישיבת הר המור" בכניסה לשכונה, מה שהוביל לעשרות רבות של עסקאות קניה ואף תרם לעליות המחירים. כעת הביקוש נרגע, מה שיכול לתרום לירידת מסוימת במחירים.
כל אלו, בנוסף לעובדה שהואטה תנועת המשקיעים, יכולים לתרום למגמת ההאטה בשכונה ב 2018.
מחיר שכירות בממוצע (דירות 2 חדרים אינן קיימות)
3 חדרים 4000 ש"ח,
4 חדרים 4500 ש"ח,
5 חדרים 5,300 ש"ח.
קניה:
3 חדרים: 1.55 מיליון
4 חדרים: 1.75 מיליון
5 חדרים: 2.1 מיליון
הנתונים בהר חומה נמסרו ע"י חבר לשכת המתווכים עזריה ון דייק ממשרד "ון דייק נכסים"
שכונת קטמונים (גוננים):
בשנה האחרונה ניכרת ירידה בכמות העסקאות וכן ירידה קלה במחירי הדירות, חלק גדול מהדירות בקטמונים הינן בעלות זכויות הרחבה, ואחד מטיפוסי הדירות המבוקשות הוא דירות 2 או 3 חדרים בבניינים קטנים אשר ניתנות להרחבה- לעיתים עד כ-150 מ"ר ויותר. מחירי דירות מהסוג הזה כבר הגיעו לסביבת מחיר של 2 מיליון ש"ח ויותר;
בשנה האחרונה קשה יותר למצוא דירות כאלו, למעט כמה דירות במחירים גבוהים מאד, אשר עומדות הרבה זמן בשוק.
מחירי השכירות, לעומת זאת, לא ירדו ואף רשמו עליה של כמה אחוזים (עד כ-5 אחוז). הביקוש לשכירות נותר קשיח, מאחר וכאשר קונים פחות דירות -והשכונה עדיין מאד מבוקשת, האלטרנטיבה שנותרה היא השכרה.
מחירי השכירות הממוצעים: 2 חדרים 3,500 ש"ח, 3 חדרים 4000 ש"ח, 4 חדרים 5000 ש"ח, 5 חדרים כ-6000 ש"ח.
השכונה מאד מגוונת מבחינת אופי הבניה, והיא מתחלקת ל 2 סוגי בניינים, אלו הקטנים עם זכויות בניה נרחבות, בעיקר באזורי גונן א' עד ו' ובנייני מגורים גבוהים ורוויים יותר.
חשוב לציין שהעליה במחירי השכירויות קיימת בעיקר בדירות הקטנות, לעומת זאת בדירות הגדולות והיקרות יותר (משכירויות כ- 6000 ש"ח ומעלה), ניכרת ירידה בביקוש ואף התמתנות במחירים, מה שיכול להצביע כי השוכרים מתפשרים ולא "קופצים" גבוה מדי ולהוצאה גדולה מדי, או פונים לשכונות פחות יקרות.
מחירי דירות עם זכויות בניה נעים בין 1.7 ל 2.2 מיליון, תלוי בגודל הדירה, מיקום הדירה בבניין ואחוזי הבניה. דירה אשר מיצתה את זכויות הבניה, יכולה להגיע לגודל של כ-150 מ"ר ויותר – ומחיר דירה כזו נוסק אל מעבר ל-3 מיליון ש"ח.
בבנייני קומות המחירים יכולים לנוע בין כמיליון ש"ח לדירת 2 חדרים באזורים ח', ט' (מעבר לצומת פת ועד מרכז הטניס) ועד ל כ-2 מיליון לדירות 5 חדרים בחלקים המרכזיים יותר.
הצפי ל-2018, הוא שהביקושים "הכבושים" ישוחררו ומספר העסקאות יעלה, בין השאר מאחר והשכונה והמיקום שלה מאד אטרקטיבי, מה גם שהגישה של העירייה הינה חיובית ומאד מעודדת באשר להרחבות ולפרוייקטים חדשים של התחדשות עירונית בשכונה.
הנתונים לגבי שכונת הקטמונים נמסרו ע"י חבר לשכת המתווכים ניסים עקיבא, בעלי משרד "אור נס נדל"ן.
ארמון הנציב:
בחודשים האחרונים ניכר קיפאון בעסקאות, אך אין ירידות מחירים. חשוב לציין כי במחירי הדירות בשכונה ישנם פערים גדולים בין הדירות בחלק העליון והקרוב לטיילת שם יקר הרבה יותר, לבין החלקים הפנימיים יותר בעומק השכונה ובאזורי התפר.
מחירי שכירות ממוצעים: 2 חדרים – 2400 ש"ח, 3 חדרים – 3000 ש"ח, 4 חדרים – 4000 ש"ח, 5 חדרים – 5500 ש"ח.
מחירי דירות ממוצעים: 2 חדרים – 900 אלף עד מיליון ש"ח, 3 חדרים – מיליון עד 1.45 מיליון, 4 חדרים – 1.2 מיליון עד 2 מיליון, 5 חדרים – 1.8 מיליון ועד אפילו 3.5 מיליון עבור קוטג'ים ודירות גדולות.
הצפי ל 2018 הוא שהמחירים בשכונה עוד יעלו: השכונה בהתפתחות, צפויה בניה חדשה בשכונה וכן בסמוך לשכונה באזור הטיילת וצפון תלפיות, הן למגורים והן של בתי מלון, מה שצפוי להעלות את הביקושים לשכונה ולאזור ולהגדיל את התנועה, כך שמחירי הדירות בשכונה עוד לא מיצו את פוטנציאל העליה שלהם.
הנתונים לגבי ארמון הנציב נמסרו ע"י חברת לשכת המתווכים מאיה שם טוב פז.
קטמון הישנה:
בשכונות קטמון הישנה, אשר נחשבת ליוקרתית ומבוקשת, ניתן להרגיש האטה בשנה האחרונה. הקונים מקשים ומתלבטים יותר – ולוקח הרבה יותר זמן למכור דירה.
אין היצע דירות גדול בשכונה ולכן עדיין יד המוכרים עדיין על העליונה, עם זאת יש פחות עסקאות, בעיקר לגבי הדירות היקרות יותר.
הרכישות של תושבי חוץ, שהם קהל יעד חזק בשכונה, פחתו עקב הביורוקרטיה הפיננסית הרבה שמוערמת עליהם וגם שער הדולר הנמוך לעומת השקל, תורם לעניין.
הצפי ל 2018 הוא שלא יהיה שינוי גדול במחירים, מאחר והשכונה עדיין מאד מבוקשת ואין בה היצע גדול של דירות, מה גם שהמוכרים אינם ממהרים להוריד את המחירים ומגלים אורך נשימה.
מחירי השכרת דירות ממוצעים:
2 חדרים 4200 ש"ח
3 חדרים 5000
4 חדרים 6500
5 חדרים 8500
מחירי דירות ממוצעים:
2 חדרים 1.8
3 חדרים2.2
4 חדרים 2.8
5 חדרים 4.5
קרית יובל:
השכונה בהתפתחות מואצת וכך גם הביקוש.
בשכונה לא פחות מ-3 בתי אבות, מרכז מסחרי שוקק, סופר מרקטים, קופות חולים, בתי ספר והיא באמת נותנת מענה לתושביה.
בבניינים ישנים ישנה עליה מתמדת במחירים, אין הרגשה של מיתון. בשנה האחרונה כמות העסקאות אמנם פחתה מעט,
אך המחירים דווקא עלו משנה שעברה בכמה אחוזים – עד כ-5 אחוז.
ישנו ביקוש גדול בקרב משפחות חרדיות לרחובות הפחות יקרים, כמו זנגביל ושטרן, מה שהעלה את המחירים גם שם.
הקרבה לציר הרכבת הקלה והעבודות לסיום הקו האדום (אשר יגיע עד להדסה עין כרם), פרויקטים חדשים, כמו "דונה עין כרם", וכן פרויקטים מתהווים של התחדשות עירונית ברחבי השכונה, מובילים להתעניינות רבה באזור ולעליה בביקושים.
הצפי ל 2018 הוא המשך עליה בביקוש ובמחירים.
מחיר שכירות ממוצעים בש"ח:
2 חדרים 2900
3 חדרים 3500
4 חדרים 4200
5 חדרים 5300
מחירי דירות ממוצעים:
2 חדרים 1.1 מיליון
3 חדרים 1.4
4 חדרים 1.7
5 חדרים 2.2 מיליון
רמת בית הכרם:
השכונה נהנתה בשנים האחרונות מביקושים גבוהים ועליות מחירים בשיעור גבוה,
ב-2017 נצפתה ירידה קלה במחירים וניכר חוסר התפשרות של הקונים;עם זאת ההיצע לא גדול. לאחרונה גם ניכרת מגמה של חזרה לבית הכרם הישנה והעדפת בתים ישנים וקלאסיים.
בהשכרה ישנה דווקא עלית מחירים, בעיקר בדירות הקטנות יותר עד 3 חדרים.
להשכרה:
2 חדרים סביב 4000 ש"ח
3 חדרים 5000 ש"ח
4 חדרים 6000 ש"ח
5 חדרים 7000 ש"ח.
מחירי דירות ממוצעים:
2 חדרים סביב 1.6, עם גינה יכול להגיע ל 1.9 מיליון
3 חדרים סביב 1.9
4 חדרים סביב 2.6
5 חדרים סביב 3.1
הנתונים נמסרו ע״י המתווך רונן אלדר מ״פרומיס נדל״ן״, חבר לשכת המתווכים.