שוק על הגדר: האם האטת העסקאות בירושלים תביא לירידת מחירים?
ניתוח מיוחד של לשכת המתווכים בירושלים: האטה בהיקף העסקאות, התארכות מדף הדירות ויציבות במחירים – תמונת המצב בשכונות הבירה
"בשנת 2017 חלה ירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן ברוב השכונות בירושלים", כך מסר יו"ר ועדת תקשורת וטכנולוגיה בלשכת המתווכים בירושלים, מאיר אהרוני.
לדברי אהרוני, הסיבות לירידה קשורות הן בירידה כללית בכמות המשקיעים עקב שינויי המיסוי, והן בירידה בכמות המשקיעים תושבי החוץ לאור המיסוי החדש. עוד הוסיף אהרוני כי הביורוקרטיה המרובה, ירידת שער הדולר לעומת השקל, הציפייה לפרויקט "מחיר למשתכן" עבור זכאים והציפייה הכללית לירידת מחירים – גרמו לקונים לדחות את הרכישה.
"בימים אלו לוקח הרבה יותר זמן למכור דירה, וישנן דירות העומדות בשוק חודשים רבים. נראה כי מה שמאפיין את השוק ואת הפסיכולוגיה שלו אצלנו, הוא שהמוכרים אינם ממהרים להוריד מחירים. המוכרים 'חיים' עדיין את התחושה של רמת מחירים גבוהה מאוד, מגלים בדרך כלל אורך רוח ואינם ממהרים להתפשר. זה כולל, אגב, גם קבלנים בכמה פרויקטים חדשים אשר מתקשים לקבל את המחירים המבוקשים ונותרו באמתחתם דירות חדשות – גם הם אינם ממהרים להוריד מחירים אלא ממתינים", אמר אהרוני.
רמת המחירים אכן משקפת את המצב הקיים בהתחשב בקצב התהליכים במדינה ולאור המחסור בהתחלות בנייה. מאחר שההיצע לא גדל למרות הכל – בטח לא בקצב המוביל לירידות המחירים המצופות – מה גם שבשכונות המרכזיות אין עתודות קרקע. הגם שישנו שיפור בקצב הפרויקטים של התחדשות עירונית ואישורם על ידי העירייה, הם עדיין מעטים לעומת הביקוש והצרכים.
לאור זאת, שנת 2018 עשויה להיות דומה: ישנה סבירות שההאטה בכמות העסקאות תרגום להמשך המגמה, אך עדיין קשה לצפות לירידות מחירים, בוודאי לא דרסטיות – מאחר והיצע הדירות אינו צפוי לגדול משמעותית ולענות על הביקוש. עם זאת, התחושה היא שההמתנה לא תוכל להמשך עוד זמן רב וזהו רק עניין של זמן עד שהממתינים יחזרו לשוק – ואולי אף בבת אחת. דבר זה עלול בהחלט לגרום להתעוררות ועליית מחירים מסוימת לאור חזרת הקונים ל"מגרש".
בנוגע למחירי השכירות – באופן כללי אין ירידה במחירים, ובחלק מהשכונות אף נרשמה עלייה. מה שיכול להסביר זאת הוא שירידת כמות המשקיעים הקטינה את היצע הדירות לשכירות, לצד העדפת אופציית השכירות על פני קנייה בתקופה זו. עם זאת, עליות המחירים בשכירות נצפו בעיקר בדירות הקטנות (עד 3 חדרים) ובעיקר בשכונות המרכזיות. ככל שהדירות גדולות ויקרות יותר, ניכרים מיתון במחירים ואף ירידות – בעיקר בדירות 5 חדרים ומעלה.
יו"ר לשכת המתווכים למקרקעין בירושלים, איציק לוי, ציין כי מה שמאפיין בעיקר את השנה החולפת הוא סוגיית עליית/בלימת מחירי הדירות בירושלים ובכלל. התשובה, לדבריו, משתנה בהתאם לאינטרסים של הנשאל:
משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר ניסו להציג תמונה לפיה בעקבות מכירת אלפי יחידות דיור לזכאים במסגרת "מחיר למשתכן" נבלמה עליית המחירים, ובמקומות מסוימים אף חלה ירידה. אולם, לאחרונה הולכת וגדלה הביקורת מצד גורמים שונים על משך הזמן הממושך שלוקחת בניית הפרויקטים לזכאים ועל איכות הבנייה. לעומת זאת, מוכרי דירות יד שנייה, קבלנים וחברות בנייה לא הזדרזו להוריד מחירים.
על פניו נראה כי רוכשים רבים "יושבים על הגדר" וממתינים לראות לאן נושבת הרוח. עם זאת, ישנה הסכמה ששוק הנדל"ן נכנס להאטה, ומשך זמן מכירת הדירות התארך לעומת שנת 2016.
הנתונים הבאים מראים כי בירושלים ישנה ירידה דרסטית בכמות הדירות שנמכרו בשנת 2017 בהשוואה לשנת 2016:
- במהלך שנת 2016 נמכרו 4,374 דירות יד שנייה בעיר ירושלים.
- בשנת 2017 נמכרו (עד כה) כ-2,800 דירות יד שנייה – ירידה של מעל 30%.
גם במכירת דירות חדשות חלה ירידה בכמות הדירות שנמכרו השנה לעומת השנה שעברה: בשנת 2017 נמכרו עד כה 867 דירות, לעומת 1,440 דירות בשנת 2016 – ירידה של כ-40%. ניתן לייחס זאת גם לעובדה וכמות הפרויקטים החדשים שיצאו לשיווק בשנת 2017 הייתה קטנה מזו של 2016, ומלאי הדירות החדשות הולך ומצטמצם.
גם ההבטחה להגדלת כמות הדירות שיעמדו למכירה במסגרת תמ"א 38/1 לא התממשה עד כה. למעשה, גם כאן חלה ירידה בכמות מכירת הדירות בהשוואה לשנת 2016: 151 דירות נמכרו בשנת 2016, לעומת 119 בשנה זו. במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) המספרים עדיין נמוכים: 20 דירות בסך הכל נמכרו עד כה השנה במסגרת זו (לעומת 15 דירות בשנת 2016), מה שמראה שהתהליכים הארוכים בהריסה ובנייה מחדש עדיין אינם מהווים פקטור משמעותי בירושלים.*
בנוסף, התפרסם לאחרונה הנתון המדאיג הבא: משך זמן הבנייה התארך מ-36 חודשים להשלמת בנייה לכ-40 חודשים, עקב מחסור בעובדים.
התחושה היא שבשנת 2018 תהיה התייצבות במחירי הדירות בירושלים, אך במידה ולא יהיו התחלות בנייה חדשות בהיקף גדול, צפוי מחסור בדירות חדשות – מה שיוביל לעליית מחירים כבר במהלך השנה הקרובה.
על פי נתונים שנמסרו על ידי חברי לשכת המתווכים בירושלים, בנוגע למחירי השכירות והמכירות בשכונות השונות בירושלים, עולה תמונת המצב הבאה:
הר חומה: ירידה קלה במחירי הקנייה לצד יציבות קשיחה בביקושים לשכירות
אחת השכונות שבהן המחירים עלו בשיעור גבוה בשנים האחרונות. שנת 2017 החלה טוב, עם ביקושים ומכירות גבוהים, ונראה שהשכונה נפגעה פחות מהמיתון הכללי.
עם זאת, ישנה האטה ברבעון האחרון: אמנם מבוצעות עסקאות, אך הכל מתנהל לאט יותר. במחירי הדירות נרשמה ירידה קלה של עד כ-3%. כמו כן, חלה ירידה חדה ברכישות של משקיעים (אשר בדרך כלל רוכשים דירות 3 עד 4 חדרים). מחירי השכירות נותרו קשיחים, וכך גם הביקושים.
יש לציין כי בבנייה החדשה בשכונה (שלב ג') רוב הדירות בפרויקטים החדשים כבר שווקו ונמכרו, ואין ככל הנראה צפי לבנייה חדשה בקרוב. עובדה זו יוצרת כבר כעת – וצפויה ליצור בעתיד – פחות תנועה של מעבר בתוך השכונה, לצד ירידה מסוימת בהיצע דירות יד שנייה.
- מחיר למשתכן: מוריד את הביקוש מצד זוגות צעירים, אשר ממילא מחירי הדירות בשכונה כבר גבוהים מדי עבורם.
- גורם משפיע נוסף: בשנה האחרונה נהנתה השכונה מביקוש גבוה בקרב הציבור הדתי-לאומי לאור הקמת "ישיבת הר המור" בכניסה לשכונה, מה שהוביל לעשרות רבות של עסקאות קנייה ואף תרם לעליות המחירים. כעת הביקוש נרגע, מה שכל לתרום לירידה מסוימת במחירים.
כל אלו, בנוסף לעובדה שהואטה תנועת המשקיעים, יכולים לתרום למגמת ההאטה בשכונה בשנת 2018.
- מחירי שכירות ממוצעים (דירות 2 חדרים אינן קיימות בשכונה):
- 3 חדרים: 4,000 ש"ח
- 4 חדרים: 4,500 ש"ח
- 5 חדרים: 5,300 ש"ח
- מחירי קנייה ממוצעים:
- 3 חדרים: 1.55 מיליון ש"ח
- 4 חדרים: 1.75 מיליון ש"ח
- 5 חדרים: 2.1 מיליון ש"ח
*הנתונים בהר חומה נמסרו על ידי חבר לשכת המתווכים עזריה ון דייק, ממשרד "ון דייק נכסים".
קטמונים (גוננים): ירידה בהיקף העסקאות לצד פריחה בביקוש לדירות להרחבה
בשנה האחרונה ניכרת ירידה בכמות העסקאות וכן ירידה קלה במחירי הדירות. חלק גדול מהדירות בקטמונים הינן בעלות זכויות הרחבה, ואחד מטיפוסי הדירות המבוקשים ביותר הוא דירות 2 או 3 חדרים בבניינים קטנים הניתנות להרחבה – לעיתים עד כ-150 מ"ר ויותר. מחירי דירות מסוג זה כבר הגיעו לסביבת מחיר של 2 מיליון ש"ח ויותר. בשנה האחרונה קשה יותר למצוא דירות כאלו, למעט כמה דירות במחירים גבוהים מאוד העומדות זמן רב בשוק.
מחירי השכירות, לעומת זאת, לא ירדו ואף רשמו עלייה של כמה אחוזים (עד כ-5%). הביקוש לשכירות נותר קשיח – מאחר וכאשר קונים פחות דירות, והשכונה עדיין מבוקשת מאוד, האלטרנטיבה שנותרה היא השכרה.
השכונה מגוונת מאוד מבחינת אופי הבנייה והיא מתחלקת לשני סוגי בניינים: הבניינים הקטנים עם זכויות בנייה נרחבות (בעיקר באזורי גונן א' עד ו'), ובנייני מגורים גבוהים ורוויים יותר.
חשוב לציין כי העלייה במחירי השכירות קיימת בעיקר בדירות הקטנות. לעומת זאת, בדירות הגדולות והיקרות יותר (עם מחירי שכירות של כ-6,000 ש"ח ומעלה) ניכרת ירידה בביקוש ואף התמתנות במחירים – מה שעשוי להצביע על כך שהשוכרים מתפשרים, נמנעים מהוצאה גדולה מדי, או פונים לשכונות יקרות פחות.
מחירי דירות עם זכויות בנייה נעים בין 1.7 ל-2.2 מיליון ש"ח, תלוי בגודל הדירה, מיקומה בבניין ואחוזי הבנייה. דירה אשר מיצתה את זכויות הבנייה יכולה להגיע לגודל של כ-150 מ"ר ויותר, ומחירה נוסק אל מעבר ל-3 מיליון ש"ח.
בבנייני קומות המחירים יכולים לנוע בין כמיליון ש"ח לדירת 2 חדרים באזורים ח' ו-ט' (מעבר לצומת פת ועד מרכז הטניס), ועד לכ-2 מיליון ש"ח לדירות 5 חדרים בחלקים המרכזיים יותר.
הצפי לשנת 2018 הוא שהביקושים "הכבושים" ישוחררו ומספר העסקאות יעלה – בין השאר מאחר והשכונה ומיקומה אטרקטיביים מאוד, וכן לאור גישת העירייה החיובית והמעודדת לגבי הרחבות ופרויקטים חדשים של התחדשות עירונית בשכונה.
- מחירי שכירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 3,500 ש"ח
- 3 חדרים: 4,000 ש"ח
- 4 חדרים: 5,000 ש"ח
- 5 חדרים: כ-6,000 ש"ח
*הנתונים לגבי שכונת קטמונים נמסרו על ידי חבר לשכת המתווכים ניסים עקיבא, בעלי משרד "אור נס נדל"ן".
ארמון הנציב: קיפאון קל בעסקאות אך פוטנציאל עתידי גבוה לאור תוכניות הפיתוח
בחודשים האחרונים ניכר קיפאון בעסקאות, אך אין ירידות מחירים. חשוב לציין כי במחירי הדירות בשכונה ישנם פערים גדולים בין הדירות בחלק העליון והקרוב לטיילת (שם המחירים יקרים בהרבה), לבין החלקים הפנימיים יותר בעומק השכונה ובאזורי התפר.
הצפי לשנת 2018 הוא שמחירי הדירות בשכונה עוד יעלו: השכונה נמצאת בהתפתחות, וצפויה בנייה חדשה בה ובסמוך לה (באזור הטיילת וצפון תלפיות) – הן למגורים והן למלונאות. פיתוח זה צפוי להעלות את הביקושים, להגדיל את התנועה באזור ולמצות את פוטנציאל העלייה של מחירי הדירות בשכונה.
- מחירי שכירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 2,400 ש"ח
- 3 חדרים: 3,000 ש"ח
- 4 חדרים: 4,000 ש"ח
- 5 חדרים: 5,500 ש"ח
- מחירי דירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 900 אלף עד 1 מיליון ש"ח
- 3 חדרים: 1 מיליון עד 1.45 מיליון ש"ח
- 4 חדרים: 1.2 מיליון עד 2 מיליון ש"ח
- 5 חדרים: 1.8 מיליון עד 3.5 מיליון ש"ח (עבור קוטג'ים ודירות גדולות)
*הנתונים לגבי ארמון הנציב נמסרו על ידי חברת לשכת המתווכים מאיה שם טוב פז.
קטמון הישנה: יציבות במחירים לצד האטה בעסקאות וירידה ברכישות תושבי החוץ
בשכונת קטמון הישנה, הנחשבת ליוקרתית ומבוקשת, ניתן להרגיש האטה בשנה האחרונה. הקונים מקשים ומתלבטים יותר, ולוקח הרבה יותר זמן למכור דירה. אין היצע דירות גדול בשכונה ולכן יד המוכרים עדיין על העליונה; עם זאת, ישנן פחות עסקאות – בעיקר בדירות היקרות יותר.
הרכישות של תושבי חוץ, המהווים קהל יעד חזק בשכונה, פחתו עקב הביורוקרטיה הפיננסית המרובה המועמסת עליהם ושער הדולר הנמוך לעומת השקל.
הצפי לשנת 2018 הוא שלא יהיה שינוי גדול במחירים, מאחר והשכונה עדיין מבוקשת מאוד ואין בה היצע גדול של דירות. כמו כן, המוכרים אינם ממהרים להוריד מחירים ומגלים אורך רוח.
- מחירי שכירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 4,200 ש"ח
- 3 חדרים: 5,000 ש"ח
- 4 חדרים: 6,500 ש"ח
- 5 חדרים: 8,500 ש"ח
- מחירי דירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 1.8 מיליון ש"ח
- 3 חדרים: 2.2 מיליון ש"ח
- 4 חדרים: 2.8 מיליון ש"ח
- 5 חדרים: 4.5 מיליון ש"ח
קריית יובל: התפתחות מואצת, עליות מחירים וגידול בביקושים
השכונה נמצאת בהתפתחות מואצת וכך גם הביקוש בה. בקריית יובל ישנם לא פחות מ-3 בתי אבות, מרכז מסחרי שוקק, סופרמרקטים, קופות חולים ובתי ספר – והיא מעניקה מענה מלא לתושביה.
בבניינים הישנים ישנה עלייה מתמדת במחירים ואין תחושה של מיתון. בשנה האחרונה אמנם פחתה מעט כמות העסקאות, אך המחירים דווקא עלו מהשנה שעברה בכמה אחוזים (עד כ-5%).
נרשם ביקוש גדול בקרב משפחות חרדיות לרחובות הפחות יקרים, כמו זנגוויל ושטרן, מה שהעלה את המחירים גם שם. הקרבה לציר הרכבת הקלה, העבודות להשלמת הקו האדום (שיגיע עד להדסה עין כרם), פרויקטים חדשים (כמו "דונה עין כרם") ופרויקטים מתהווים של התחדשות עירונית ברחבי השכונה – מובילים להתעניינות רבה באזור ולעלייה בביקושים.
הצפי לשנת 2018 הוא המשך עלייה בביקוש ובמחירים.
- מחירי שכירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 2,900 ש"ח
- 3 חדרים: 3,500 ש"ח
- 4 חדרים: 4,200 ש"ח
- 5 חדרים: 5,300 ש"ח
- מחירי דירות ממוצעים:
- 2 חדרים: 1.1 מיליון ש"ח
- 3 חדרים: 1.4 מיליון ש"ח
- 4 חדרים: 1.7 מיליון ש"ח
- 5 חדרים: 2.2 מיליון ש"ח
רמת בית הכרם: התמתנות קלה במחירי הקנייה לצד עלייה בביקוש לשכירות
השכונה נהנתה בשנים האחרונות מביקושים גבוהים ומעליות מחירים בשיעור גבוה. בשנת 2017 נצפתה ירידה קלה במחירים וניכר חוסר התפשרות של הקונים, אך עם זאת היצע הדירות אינו גדול. לאחרונה ניכרת גם מגמה של חזרה לבית הכרם הישנה והעדפה של בתים ישנים וקלאסיים.
בתחום ההשכרה נרשמה דווקא עליית מחירים, בעיקר בדירות הקטנות יותר (עד 3 חדרים).
- מחירי שכירות ממוצעים:
- 2 חדרים: כ-4,000 ש"ח
- 3 חדרים: 5,000 ש"ח
- 4 חדרים: 6,000 ש"ח
- 5 חדרים: 7,000 ש"ח
- מחירי דירות ממוצעים:
- 2 חדרים: כ-1.6 מיליון ש"ח (דירה עם גינה יכולה להגיע ל-1.9 מיליון ש"ח)
- 3 חדרים: כ-1.9 מיליון ש"ח
- 4 חדרים: כ-2.6 מיליון ש"ח
- 5 חדרים: כ-3.1 מיליון ש"ח
*הנתונים נמסרו על ידי המתווך רונן אלדר מ"פרומיס נדל"ן", חבר לשכת המתווכים.