סערה בשוק השכירות בירושלים: זינוק של 30% בביקושים ומחסור חריף בדירות
חדשות ירושלים – מדור נדל"ן וכלכלה
סקר חדש מקרב חברי לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית מעלה תמונה מדאיגה: בעוד שתשומת הלב מופנית למחירי הדירות למכירה, שוק השכירות בבירה מגיע לנקודת רתיחה. התחדשות עירונית, מעבר מפונים ומדיניות מיסוי חונקת מייצרים לחץ כבד על השוכרים. יו"ר הלשכה איציק לוי: "מס הרכישה הגבוה הבריח את המשקיעים – והמחיר מגולגל ישירות לשוכרים".
שוק השכירות בירושלים ניצב בפני צומת דרכים מורכב וחסר תקדים. בעוד תשומת הלב הציבורית מופנית לעיתים תכופות לתנודות במחירי הדירות למכירה, בשטח מאות אלפי שוכרים בבירה מתמודדים עם מציאות מאתגרת מאי פעם. שילוב של השפעות המלחמה הממושכת, תנועת שוכרים ומפונים מאזורי עימות, לצד תהליכי התחדשות עירונית מואצים, מייצר לחץ כבד ומתמשך על מאגר הדירות הפנויות בעיר.
מנתונים חדשים העולים מתוך סקר שנעשה בקרב חברי לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית עולה תמונה ברורה של חוסר איזון מבני עמוק בשוק. במשרדי תיווך בירושלים מדווחים כי דירות מושכרות כיום בתוך שעות מרגע הפרסום, ולעיתים תכופות כלל אינן מגיעות ללוחות הפרסום אלא נסגרות מתוך רשימות המתנה וקבצי עבודה פנימיים.
התחדשות עירונית, מלחמה ומכרזי שוכרים בבירה
איציק קרודו, צילום: שמואל כהן
הדינמיקה שנוצרה בשטח בירושלים מובילה למציאות חדשה עבור השוכרים.
המתווך וחבר הלשכה איציק קרודו מציין כי לבעלי נכסים כיום יש שתי אפשרויות – לעשות מכרז על השוכרים או מכרז על דמי השכירות, תופעה שהולכת ומתרחבת ברחבי העיר.
גורם מרכזי נוסף לעליית המחירים בבירה הוא הגידול הדרמטי בביקוש עקב
ליאת טויטו מזרחי
פרויקטים מסיביים של פינוי-בינוי. בדרום-מערב ירושלים (בשכונות כמו משואה, קריית מנחם והסביבה), מנהלת משרד נדל"ן IN, ליאת טויטו מזרחי, מדווחת כי פרויקטים של התחדשות עירונית מוציאים בבת אחת מאות משפחות לשוק השכירות המקומי. הדיירים המפונים, המקבלים דמי שכירות מובטחים מהיזם, נוטים להוסיף סכומים נוספים מכיסם כדי לשדרג את איכות חייהם בדירות הכוללות ממ"ד, מעלית וחניה – דינמיקה הדוחפת את רף המחירים הסביבתי כלפי מעלה ומכבידה על שאר השוכרים.
לכך מתווספת תנועה של כ-57% מהמתווכים המדווחים על הגעת שוכרים מאזורי עימות בצפון ובדרום המבקשים להתמקם באזורים שנחשבים בטוחים יותר, תופעה שמורגשת היטב גם בבירה.
מס הרכישה הגבוה: החסם שחונק את ההיצע
חגית קליין, צילום: דליה ברודבקר
בלשכת המתווכים מצביעים על מדיניות המיסוי כחסם מרכזי שמייבש את מאגר הדירות להשכרה. חגית קליין, מתווכת וחברת הנהלת הלשכה, מוסיפה כי מס
הרכישה הגבוה על דירה שנייה העומד כיום על 8%, המצטרף לתשואות הנמוכות יחסית על השכירות, מהווה חסם משמעותי לכניסת משקיעים לשוק.
במציאות זו, משקיעי הנדל"ן – שהיוו לאורך השנים את הצינור המרכזי להזרמת דירות להשכרה לשוק הפרטי – מבינים שהמס והעלויות אינם משתלמים, נמנעים מפעילות בשוק ומחפשים אפיקי השקעה אלטרנטיביים. היעדרם של המשקיעים מייצר מחסור פיזי ומתמשך בדירות פנויות ומגלגל את המחיר ישירות לשוכרים.
איציק לוי יור הלשכה. צילום: דניאל עמרם
יו"ר הלשכה, איציק לוי, מבהיר: "ללא משקיעים – אין דירות להשכרה. כשקובעי המדיניות מטילים מס רכישה דרקוני של 8% על דירה שנייה, הם אולי מנסים
להילחם במשקיעים, אבל בפועל הם פוגעים בשוכרים. המשקיעים מוצאים אלטרנטיבות אחרות לכסף שלהם, בעוד הצעירים והמשפחות שנזקקים לדירות שכורות נשארים מול שוק ריק מדירות ומחירים מזנקים. המדינה חייבת להפחית את מס הרכישה או ליצור מסלולי הטבות מיסוי למשקיעים שיתחייבו להשכיר את הדירות לטווח ארוך."
האם הפתרון במגדלים עם מגורים להשכרה. בתמונה קריית היובל אשטרום מגורים - צילום ליאור פתאל
תמונת מצב בשטח: מירושלים ועד הערים הסמוכות
ירושלים: בבירה נרשם זינוק של מעל 30% בביקושים. איציק קרודו מציין כי באזורים כמו הר חומה וארנונה השוק נחצה לדירות במחיר סביר שנסגרות תוך יום, לבין נכסים שבהם נדרשים סכומים גבוהים משמעותית מבעבר – כמו דירת דופלקס 5 חדרים בהר חומה שהושכרה ב-10,000 ש"ח בתוך ימים ספורים.
מעלה אדומים: המתווכת דורית דבש מצביעה על כך שדירות 3 חדריםדורית דבש "דבש נכסים" צלמת – מיכל אלרןחצו את רף ה-6,000 ש"ח. אף שמתוכננת בעיר בנייה של כ-3,500 יחידות דיור חדשות, תהליכי התכנון והבנייה צפויים להימשך למעלה מ-3 שנים, מה שאינו מספק מענה למצוקה המיידית בשוק.
מודיעין-מכבים-רעות: עליות מחירים חדות במיוחד, כולל מקרים נקודתיים של קפיצת שכר דירה מ-5,700 ש"ח ל-8,500 ש"ח, לצד קצב עסקאות מהיר במיוחד כאשר כ-32% מהדירות מושכרות תוך פחות משבוע.
כפר סבא: מדווחת ירידה חדה של כ-30% במלאי הדירות הפנויות להשכרה.
דרישה לצעדי חירום ממשלתיים
יו"ר הלשכה הארצית, איציק לוי, קורא להתערבות ממשלתית דחופה: "שוק השכירות סובל מחוסר איזון מבני שניתן לפתרון רק באמצעות מדיניות ממשלתית מושכלת. הניסיון להשאיר את השוק לפעול ללא יד מכוונת מתנקם כיום במאות אלפי משפחות. הדרך היחידה להביא לרגיעה ולמנוע עליות מחירים היא באמצעות צעדים אקטיביים להגדלת היצע הדירות."
תוכנית ההמלצות של הלשכה כוללת לטווח הקצר מתן תמריצי מס לחוזים של 3–5 שנים והסבת שטחי משרדים פנויים ליחידות דיור קטנות. לטווח הארוך ממליצה הלשכה על יצירת מודל כלכלי ייעודי ל"דיור להשכרה" באמצעות סבסוד קרקע וערבויות מדינה, לצד תכנון ממוקד של דירות 1.5–2 חדרים להקלת הלחץ בדירות המשפחתיות.
נתוני הסקר במספרים
זינוק בביקוש: 43% מהמתווכים מדווחים על עלייה של מעל 30% בביקוש לדירות להשכרה.
צניחה בהיצע: 96% מדווחים על ירידה במלאי הדירות, עד מחסור של 30% בערים מסוימות.
עליית מחירים: כ-40% מהמתווכים מדווחים על עלייה של 15% ומעלה במחירי השכירות בחודשים האחרונים.
מהירות עסקאות: 32% מהעסקאות נסגרות בתוך פחות משבוע.
השפעת הלחימה: 57% מזהים מעבר שוכרים מאזורי עימות בצפון ובדרום למרכז הארץ ולבירה.
מגמת מחירי השכירות בלמ"ס: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), בשנה החולפת נרשמה עלייה עקבית במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ובשכר הדירה עבור שוכרים שחידשו חוזה או חתמו על חוזה חדש, כאשר אזור ירושלים מוביל בשיעורי הביקוש.
התחדשות עירונית בבירה: על פי נתוני עיריית ירושלים, העיר נמצאת בשיא חסר תקדים של אישורי תוכניות פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, בפרט בשכונות דרום-מערב העיר ובמתחמי הרכבת הקלה.
