המלכוד: הצרכנים על הגדר והקבלנים יצירתיים

מצד אחד עלויות הבנייה והמימון מזנקות, ומצד שני יש תחושה של האטה ברכישות. איך זה משפיע על השוק בפועל?

לדברי רז וינרב, הקבלנים נמצאים במלכוד של שני כוחות מנוגדים העובדים במקביל. "אם לא מספיק כל זה, יש לנו גם ירידה ברכישת דירות. הצרכנים יושבים על הגדר כבר הרבה מאוד זמן," היא אומרת, ומסכימה כי החלטת בנק ישראל להוריד את הריבית בשיעור קל בלבד של 0.25% סיפקה "אופטימיות קלה מדי", אך מזכירה כי בסופו של דבר תפקידו של הרגולטור הוא לאזן בין האינפלציה לריבית.

היא מתאת את הלחצים הקשים: "מצד אחד, מחירי הדירות מראים מגמות ירידה והצרכנים ממתינים על הגדר לזמן הנכון לקנות. מצד שני, עלויות המימון של הקבלנים עולות, האשראים יקרים מאוד והענף ממונף. תוסיפו לזה את עלויות חומרי הגלם והמחסור בעובדים, ותבינו את גודל הלחץ".

ראינו בתקופה האחרונה קבלנים שמציעים מבצעי מימון אגרסיביים מאוד, כמו 90/10 או אפילו 95/5. האם זה הפתרון?

רז וינרב מנתחת את התופעה ומזהירה מפני הסיכון הכרוך בה, שהביא בסופו של דבר להתערבות הרגולטורית. "ראינו במרוצת השנים שהקבלנים מנסים להיות מאוד יצירתיים ולבוא עם מבצעי מימון של 80/20, 90/10 ואפילו 95/5," היא אומרת. "מה שראינו זה שזה באמת העלה את רכישת הדירות החדשות. עבור הצרכן שיושב על הגדר, פתאום החלום לקנות דירה חדשה הופך למציאותי, כי הוא קצת דוחה את הבעיה לעתיד".

עם זאת, היא מבהירה כי המהלך הזה הקפיץ את רמת הסיכון בשוק בצורה מסוכנת: "זה מאוד העלה את הסיכון, כי החשש הגדול היה שיגיע הרגע לבוא ולפרוע את התשלומים – ולא יהיה לרוכשים כוח החזר. לכן הרגולטור התערב ושם בלמים על הנושא של מבצעי המימון, מה ששוב הקשה על השוק".

כתוצאה מחסימת מבצעי המימון הללו על ידי המדינה, רז וינרב מציינת כי היזמים נאלצו לשנות אסטרטגיה: "היום אנחנו רואים את היצירתיות של הקבלנים בצורה אחרת. יש פחות מבצעי מימון, אבל אנחנו רואים יותר הטבות במפרטים. המפרטים הופכים לעשירים בהרבה. הקבלנים מנסים לתמרן באקלים קשה מאוד".

כיצד מזהים קריסה מראש? "מדד הסיכון של הקבלנים הולך ונפתח"

הסיכון הזה הוא כבר לא רק תיאורטי. איך אתם ב-BDI רואים את הנתונים בשטח, וכיצד חברה יכולה להגן על עצמה מפני נפילה של שותפים עסקיים?

"הסיכון הוא לא רק תיאורטי, אנחנו רואים את זה בפועל," מזהירה רז וינרב ומציגה נתון מדאיג מחטיבת המחקר של החברה. "אנחנו מדרגים את דירוג הסיכון של המשק ושל הקבלנים, ותמיד היה ביניהם פער. כעת אנחנו רואים שהפער הולך ונפתח. זאת אומרת שדירוג הסיכון במשק כולו עולה – ראינו אמנם איזושהי הטבה זמנית, אבל אז הגיעה מלחמת איראן מספר 2 ושוב חלה תפנית – אך הקבלנים נפגעים בצורה קשה הרבה יותר משאר המשק".

כדי להתמודד עם המציאות הזו, היא קוראת לשחקנים בשוק לאמץ גישה פרו-אקטיבית ולא לחכות לצ'ק הראשון שיחזור. "מאוד חשוב, בפרט בענף הנדל"ן, לא רק להגיב אלא באמת להיות זה שיוזם את ניהול הסיכון כל הזמן. צריך לדעת באיזה משק אתה פועל ומול מי אתה פועל".

היא פונה ישירות למנהלי החברות ומסבירה כי יזמית או חברה קבלנית מבצעת חייבות להכיר לעומק את הלקוחות והשותפים שלהן: "את צריכה לדעת את דירוג הסיכון שלהם, לבדוק אם יש להם בעיה של פיגורים בתשלומים או צ'קים חוזרים. ב-BDI יש לנו את מסלקות המידע של הענף, ואנחנו יודעים לתת את העיתותים האלה עוד לפני שחוזר הצ'ק הראשון בבנק".

לדבריה, נורות האזהרה המוקדמות נמצאות לעיתים בשינויים פרסונליים או התנהלותיים קטנים: "לפעמים משהו קורה בחברה – המנכ"ל עזב, מנהלת הכספים התפטרה, יש פיגורים מסוימים. צריך לדעת לחוש את השטח ולדעת בכל רגע נתון איפה אני צריכה אולי לצמצם את האובליגו שלי, להקטין או להגדיל את החשיפה, ולנהל את תיק הלקוחות והספקים כמו שצריך. אם יש לך תלות בספק מסוים ובו מתחילה בעיה – אתה בבעיה. לא פחות חשוב, חברה צריכה לדעת איך היא עצמה נראית בעיני הבנקים, כי הבנקים בודקים אותנו כל הזמן".